양도소득세 과세대상 자산 구분 및 세율

세법을 하도 많이 뜯어고치면서 너덜너덜해진 양도소득세..

양도소득세 과세대상 자산은 크게 3가지로 구분이 되는데 구분내역에 따라 세율이 달라진다. 세부적으로 주택수, 보유 시기, 양도 시기에 따라서 같은 구분이라도 세율이 달라지므로 내가 양도하는 자산이 어떤 자산 분류에 해당하는지 확인하는 것이 필수적이다. 

 

<자산 구분> (소득세법 제94조)

대구분	중구분	소구분
(1)부동산관련	1. 토지 및 건물
	2. 부동산에 관한 권리	지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권
		부동산을 취득할 수 있는 권리
	3. 기타자산	사업용 자산과 함께 양도하는 영업권
		시설물이용권
		이축권
		특정주식(일반) (*1)
		특정주식(부동산과다보유법인) (*2)
(2) 주식관련	1. 상장주식 중 대주주거래
	2. 상장주식 중 장외거래
	3. 비상장주식
(3) 파생상품	파생상품 거래 행위로 발생하는 소득

​(*1) 특정주식이란 다음의 요건을 모두 갖춘 법인의 주식으로 주권상장 여부를 불문한다.

주식발행법인의 부동산 등의 보유비율이 50% 이상이고,

지분 50% 초과 보유한 과점주주가 과점주주 외의 자에게 해당 법인의 지분을 50% 이상 양도하는 경우를 말한다.

​(*2) 부동산과다보유법인의 주식은 해당 법인의 자산총액 중 부동산 등의 보유비율이 80% 이상인 법인으로서 체육시설업, 휴양시설업, 부동산업, 부동산 개발업 중 소득세법 시행규칙 제76조 제2항에서 열거한 업종을 영위하는 법인의 주식을 말한다. 이 경우 해당 주식은 주권상장 여부를 불문하고 단 1주만 양도하는 경우에도 그 양도차익에 대하여 양도소득세가 과세된다.

- 체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률에 의한 골프장업ㆍ스키장업등 체육시설업

- 관광진흥법에 의한 관광사업 중 휴양시설관련업

- 부동산업ㆍ부동산개발업으로서 골프장, 스키장, 휴양콘도미니엄, 전문휴양시설을 영위하는 법인

 

<세율> (소득세법 제104조)

국내 주식에 해당하면 세율이 아래와 같이 10%에서 최고 30%를 적용받는데 주식 중에서도 (1) 부동산관련 3. 기타자산 특정주식에 해당하면 기본세율을 적용받아 개인 소득세율 구간에 따라 세율이 높아질 수도 있으므로 보유 중인 주식의 성격에 대해 정확한 파악이 필요하다.

구분	보유기간 * 대상자산	세율
(1) 부동산관련 1. 토지 및 건물 2. 부동산에 관한 권리	1년 미만 보유	50% (단, 주택, 조합원입주권: 40%)
	1년 이상 2년 미만 보유	40% (단, 주택, 조합원입주권: 기본세율)
	2년 이상 보유	기본세율(*1)
	1세대 2주택(1주택+1조합원입주권 포함)인 경우의 주택	기본세율 (2018.04.01 이후 조정대상지역 내 1세대 2주택자: 기본세율+10%)(*2)
	1세대 3주택 이상(주택+조합원입주권 합이 3이상 포함)인 경우의 주택	기본세율 (2018.04.01 이후 조정대상지역 내 1세대 3주택 이상인 자 : 기본세율+20%)(*2) (2018.04.01 이전 투기지역 내 1세대 3주택자 : 기본세율+10%)
	주택분양권	기본세율 (단, 2018.01.01 이후 조정대상지역 내 주택분양권은 보유기간 상관없이 50% 적용. 단, 조정지역공고일 전 주택분양권 양도계약 및 계약금을 수령한 경우(2018.08.28 이후 양도분)와 무주택세대 등은 기본세율 적용
	비사업용 토지	기본세율+10%(*3)
	미등기양도자산	70%
(1) 3. 기타자산	일반	기본세율
	비사업용 토지 과다보유법인 주식	기본세율+10%
(2) 주식	국내주식 중소기업주식 대주주	3억원 이하 : 20% 3억원 초과 : 25%
	국내주식 중소기업주식 대주주 외	10%(상장주식 장내양도는 과세제외)
	국내주식 중소기업외주식 대주주 1년미만 보유	30%
	국내주식 중소기업외주식 대주주 1년이상 보유	3억원 이하 : 20% 3억원 초과 : 25%
	국내주식 중소기업외주식 대주주 외	20%(상장주식 장내양도는 과세제외)
	국외주식 중소기업주식	10%
	국외주식 중소기업외주식	20%
(3) 파생상품	모든 주가지수 관련 장내*장외 파생상품	탄력세율 10%

(*1) 기본세율은 소득세율을 사용

과세표준	세율	누진공제
1,200만원 이하	6%	없음
1,200만~4,600만원	15%	1,080,000원
4,600만~8,800만원	24%	5,220,000원
8,800만~1억 5천만원	35%	14,900,000원
1억 5천만원~3억원	38%	19,400,000원
3억원~5억원	40%	25,400,000원
5억원초과	42%	35,400,000원
10억원 초과 (2021년 예정)	45%	65,400,000원

(*2) 조정대상지역 내 보유기간 10년 이상인 주택을 2019.12.17~2020.06.30까지 양도하는 경우 기본세율 적용

(*3) 2009.03.16~2012.12.31까지 취득한 비사업용토지 양도시 기본세율 적용. 한편, 지정지역 내 비사업용토지를 양도하는 경우 기본세율+20%(단, 지정지역 공고 이전에 매매계약 체결 및 계약금 수령 사실이 확인되는 경우 기본세율+10%)

 

 

<투기과열지구 및 조정대상지역> 

2020년 11월 현재 최근까지 발표된 투기과열지구 및 조정대상지역은 다음과 같다. 이후로도 수시로 추가되므로 계속적인 업데이트가 필요할 것 이다.

 

	투기과열지구(48개)	조정대상지역(75개)
서울	전 지역 (’17.8.3)	전 지역 (’16.11.3)
경기	과천(’17.8.3), 성남분당(’17.9.6), 광명, 하남(’18.8.28), 수원, 성남수정, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지·기흥, 동탄2(’20.6.19)	과천, 성남, 하남, 동탄2(’16.11.3), 광명(’17.6.19), 구리, 안양동안, 광교지구(’18.8.28), 수원팔달, 용인수지‧기흥(’18.12.31), 수원영통·권선·장안, 안양만안, 의왕(‘20.2.21) 고양, 남양주 주1), 화성, 군포, 안성 주2), 부천, 안산, 시흥, 용인처인 주3), 오산, 평택, 광주 주4), 양주, 의정부(’20.6.19) 김포 주5)(‘20.11.20)
인천	연수, 남동, 서(’20.6.19)	중, 동, 미추홀, 연수, 남동, 부평, 계양, 서(’20.6.19)
대전	동, 중, 서, 유성(’20.6.19)	동, 중, 서, 유성, 대덕(’20.6.19)
부산	-	해운대, 수영, 동래, 남, 연제(’20.11.20)
대구	수성(’17.9.6)	수성(’20.11.20)
세종	세종(’17.8.3)	세종 주6)(’16.11.3)
충북	-	청주 주7)(’20.6.19)

주1) 화도읍, 수동면 및 조안면 제외

주2) 일죽면, 죽산면 죽산리ㆍ용설리ㆍ장계리ㆍ매산리ㆍ장릉리ㆍ장원리ㆍ두현리 및 삼죽면 용월리ㆍ덕산리ㆍ율곡리ㆍ내장리ㆍ배태리 제외

주3) 포곡읍, 모현읍, 백암면, 양지면 및 원삼면 가재월리ㆍ사암리ㆍ미평리ㆍ좌항리ㆍ맹리ㆍ두창리 제외

주4) 초월읍, 곤지암읍, 도척면, 퇴촌면, 남종면 및 남한산성면 제외

주5) 통진읍, 대곶면, 월곶면, 하성면 제외

주6) 「신행정수도 후속대책을 위한 연기·공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」제2조제2호에 따른 예정지역에 한함

주7) 낭성면, 미원면, 가덕면, 남일면, 문의면, 남이면, 현도면, 강내면, 옥산면, 내수읍 및 북이면 제외