Q. 상증세법 상 자산 평가 시 자산에 저당권 등이 설정된 경우 자산 평가 방법은 어떻게 달라지는가?
A. 재산이 담보하는 채권액 등을 일정한 기준으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 시가에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.
[Exercise 1] 저당권이 설정된 토지 가액 평가
Q. 토지 장부가액 1억원, 공시지가 2억원, 평가기준일 현재 근저당권이 설정된 토지의 채무금액 2억5천만원
A. 2억5천만원 = MAX(1억원, 공시지가 2억원, 채무잔액 2억5천만원)
- 시가가 없어 보충적 평가방법으로 토지의 개별공시지가로 토지를 평가하는 경우 상증세법 시행령 제55조 1항에 따라 장부가액과 비교하여 MAX[보충적 평가액, 장부가액] 을 자산가액으로 평가하여야 합니다. 또한 해당 토지에 근저당권이 설정되어 있다면 상증세법 시행령 제63조에 따라 MAX[담보채권액, 상증세법 제60조상 평가액] 으로 평가하여야 합니다.
이 두 조항을 종합하면 MAX[장부가액, 상증세법 제60조상 평가액, 담보채권액] 으로 자산가액을 평가합니다.
(상증세법 제60조 중 보충적 평가방법이 아닌 시가를 적용한 경우에는 장부가액과 비교하지 않습니다(서면-2016-상속증여-4698, 2016.08.24))
[Exercise 2] 공동저당권이 설정된 토지와 건물 가액 평가
Q. 토지 장부가액 1억원, 공시지가 2억원, 건물 장부가액 2억원, 기준시가 3억원, 평가기준일 현재 토지 및 건물에 대해 근저당권이 설정된 채무금액 1억5천만원
A. 토지 2억 = MAX[1억원, 2억원, (1.5억원 × 2억원 / 5억원) ]
건물 3억 = MAX[2억원, 3억원, (1.5억원 × 3억원 / 5억원) ]
- 장부가액과 보충적 평가방법의 비교는 [Exercise 1]과 동일하며, 공동저당권이 설정된 경우 담보채권액을 공동저당된 자산의 평가기준일 현재 가액 { MAX(장부가액, 상증세법 제60조상 평가액) OR 상증세법 제60조상 시가}으로 안분하여 계산한 가액과 평가기준일 현재 가액을 비교하여 더 큰 금액으로 평가합니다.
[상증세법 제66조] 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재산은 시가에 의한 평가에도 불구하고 그 재산이 담보하는 채권액 등을 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 시가에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.
1. 저당권, 「동산ㆍ채권 등의 담보에 관한 법률」에 따른 담보권 또는 질권이 설정된 재산
2. 양도담보재산
3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다)
[상증세법 시행령 제63조]
상증세법 제66조에서 “대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액을 말한다. (2010. 2. 18. 개정)
1. 저당권(공동저당권 및 근저당권을 제외한다)이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액 (1996. 12. 31. 개정)
2. 공동저당권이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액을 공동저당된 재산의 평가기준일 현재의 가액으로 안분하여 계산한 가액 (1996. 12. 31. 개정)
3. 근저당권이 설정된 재산의 가액은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액 (1998. 12. 31. 개정)
4. 질권이 설정된 재산 및 양도담보재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액 (1996. 12. 31. 개정)
5. 전세권이 등기된 재산의 가액은 등기된 전세금(임대보증금을 받고 임대한 경우에는 임대보증금) (1998. 12. 31. 개정)
6. 법 제66조 제4호에 따른 신탁계약을 체결한 재산의 가액은 신탁계약 또는 수익증권에 따른 우선수익자인 채권자의 수익한도금액
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